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Comprar en España: el NIE y el proceso paso a paso
Desde obtener el NIE hasta la firma ante notario: una visión clara de cómo funciona la compra de una vivienda en España, qué impuestos prever y cuánto suele tardar.
Primer paso: el NIE
Para comprar una vivienda en España siendo extranjero necesitas un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Es el número de identificación que se utiliza a efectos fiscales y figura en la escritura de compraventa. Puedes solicitarlo en un consulado español en tu país o, ya en España, en una oficina de extranjería de la policía, normalmente con cita previa. Los plazos de espera varían según la ciudad, así que conviene empezar pronto.
Abre una cuenta bancaria en España
Una cuenta local facilita el pago de la señal, los impuestos, los suministros y los gastos de comunidad, y la mayoría de los bancos te pedirán el NIE. Si piensas pedir una hipoteca en España, el banco también querrá ver justificantes de ingresos y tu historial financiero. Los no residentes suelen poder financiar un porcentaje menor del valor de la vivienda que los residentes.
De la oferta a la señal
Una vez aceptada la oferta, lo habitual es firmar un contrato privado conocido como contrato de arras, con una señal que suele rondar el 10 % del precio. Antes de firmar, pide una nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar quién es el propietario y si la vivienda tiene cargas. Muchos compradores piden a un abogado independiente que revise la documentación.
La firma ante notario
La compraventa se formaliza con la firma de la escritura ante notario. En ese momento se paga el resto del precio y, después, la escritura se inscribe a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Impuestos que hay que prever
- Vivienda de segunda mano: el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 6 y el 10 % del precio.
- Obra nueva: se aplica el IVA, en general del 10 % para viviendas, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también varía según la comunidad autónoma.
- Otros gastos: a esto se suman los honorarios de notaría, registro y abogado, así que deja un margen en tu presupuesto.
Plazos realistas
Desde la aceptación de la oferta hasta la firma ante notario suelen pasar de dos a tres meses, aunque puede ser más rápido si pagas al contado y más largo si hay hipoteca de por medio. Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal, así que comprueba los detalles para tu caso concreto.
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